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Compra de Imóvel na Planta: Atraso na Entrega da Obra

Atraso na entrega do imóvel gera inúmeros transtornos.

Ontem estive em mais uma reunião entre cliente e construtora. Seria apenas mais uma conciliação simples sobre atraso na entrega de imóvel se não fosse pelo inusitado fato de que o advogado da empresa (desta vez eu representava o consumidor) resolveu afirmar que,  ao referido contrato, não se aplicava o Código de Defesa do Consumidor. Brinquei que então não tinha mais nada para fazer lá e iria embora da reunião, já que a esdrúxula tese (de que um contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção entre uma pessoa física e uma construtora não é relação de consumo) só poderia ser comparada, para quem não é da área jurídica, à afirmação de que agora 2 mais 2 deixou de ser 4.

Precisei ouvir ainda, em pleno mês de março de 2011, quando comemoramos 20 anos de vigência do CDC, que imóvel não é produto, mesmo estando dispondo na referida lei que “produto é qualquer bem móvel ou imóvel, material ou imaterial” (§ 1º do art. 3º); que “consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final” (artigo 2º); e que fornecedor é “toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços” (artigo 3º), situação na qual, indubitavelmente, enquadram-se as construtoras.

E apenas para finalizar com qualquer resquício de dúvida que possa existir, o STJ, através do Ministro Ruy Rosado de Aguiar, já ratificou, há muitos anos atrás, que o contrato de promessa de compra e venda de imóvel rege-se pela Lei nº 4.591/64 no que tem de específico para a incorporação e construção de imóveis, e pelas normas do Código de Defesa do Consumidor, aplicável para definição do comportamento das partes quanto aos deveres relativos aos contratos, sobretudo na questão relativa a abusividade de cláusulas contratuais (Recurso Especial nº 299.445). No mesmo sentido: TJ/RS, 17ª Câmara Recursal, Apelação Cível nº 70000887000, rel. Dêsª. Elaine Harzheim Macedo.

Atenção antes da assinatura do contrato.

Mas o mais relevante de tudo isso, é que, a partir de hoje, iniciaremos uma série de posts sobre compra de imóvel na planta, que certamente serão úteis aos nossos leitores e seguidores. O tema, por coincidência, foi pauta desta semana no meu comentário no RS Acontece do dia 30/03, tendo em vista a realização da feira do mutuário em Porto Alegre. 

Atrasos na entrega de casas e apartamentos comprados na planta estão se tornando cada vez mais comuns. Isso pode ser apontado como resposta direta ao crescimento exponencial da demanda imobiliária somada a desorganização de muitas construtoras, que alegam falta mão de obra e de material de construção ou ainda colocam a culpa na demora do poder público para obtenção do ‘habite-se”. O certo é que muitas empresas não conseguem concluir a obra no prazo previsto e o resultado disso são transtornos variados, frustração e prejuízos para os consumidores. Somente no estado de São Paulo, desde 2005, houve crescimento de 65% no atraso da entrega de novos edifícios, segundo pesquisa da ONG ABC (Associação Brasileira do Consumidor). Por isso, é essencial que, sobre estas empresas que descumprem a promessa de conclusão da obra e continuam sem aconselhamento jurídico correto, recaia incisiva punição por parte do judiciário e dos órgãos de defesa do consumidor, a fim de este comportamento lesivo não seja reincidente. Afinal, o poder público sempre exigiu a necessidade de habite-se para os imóveis, este procedimento há anos é lento e burocrático, e, por óbvio, evidentemente que isso não pode servir como justificativa para o atraso na entrega, devendo estes prazos estarem previstos dentro do cronocrama da obra. Até porque, vamos combinar, se não há aprovação de alguma vistoria, é porque alguma norma ou padrão técnico não foram cumpridos pela construtora.

Antes da Compra


É fundamental, antes de mais nada, verificar se a construtora é idônea, se sofre muitas ações judiciais, se costuma atrasar, se as suas obras têm qualidade. Uma assessoria adequada ajuda bastante nessa pesquisa. O site dos Tribunais de Justiça podem ser utilizados para verificação do histórico de processos e os Conselhos de Classe (CREA) para confirmação da situação das sociedades e profissionais.

É válido lembrar que a data de entrega das chaves e a carência precisam estar sempre discriminadas claramente no contrato. Um período extra somente pode ser reclamado pela construtora caso haja eventos fora do seu controle que acabem por atrasar a obra, como inundações ou uma greve geral dos operários da construção civil, por exemplo. Ou seja, as únicas hipóteses em que as construtoras se eximem da responsabilidade indenizatória pelo atraso é se conseguirem provar: (i) a existência de um caso fortuito ou de força maior; ou (ii) demonstrar a culpa exclusiva dos consumidores pelo atraso. Registre-se que o dever de provar estas excludentes de responsabilidade é das construtoras, que respondem objetivamente (art. 14 do CDC).


Aplica-se o CDC aos contratos de Promessa de Compra e Venda de Imóvel na Planta

Desta forma, nem tudo que está presente nos contratos de Compra e Venda com as construtoras é legal. Muitos contratos possuem cláusulas pré-formuladas e impostas aos adquirentes, não admitindo discussão sobre o seu conteúdo. Dessa forma elas incluem várias cláusulas abusivas, apostando no desconhecimento da população acerca da legislação de consumo. E, mesmo que o contrato seja “customizado” para cada cliente (há quem diga que isso existe), igualmente podem e devem ser discutidas as cláusulas que impõe ônus excessivo ao consumidor. Ainda mais se estas não estiverem em destaque e dispostas de forma ostensiva no contrato, como obriga a legislação.


Uma das cláusulas abusivas mais comuns é a que oferece à empresa um prazo excessivamente dilatado para a entrega da obra, quase sempre sem previsão de multas ou outras penalidades. A cláusula contempla a data prevista para a conclusão do empreendimento, porém, com tolerância de 90 dias, prorrogáveis por mais 120, 180 e até 270 dias em alguns casos. São evidentemente desproporcionais tais estipulações, já que em contrapartida as obrigações contratuais para os adquirentes são sempre específicas, determinadas e com penalidades pesadas. Já viu o acontecerá se deixarmos de pagar 1 prestação? O consumidor terá a mesma tolerência de mais 90 dias sem precisar pagar qualquer encargo? Claro que não!

Na compra de imóvel na planta, o contrato deve informar o prazo para o início e entrega da obra. A multa por atraso na entrega deve estar incluída nestas cláusulas. Se não houver cláusula que estabeleça obrigações para o fornecedor caso o prazo de conclusão da obra não seja cumprido, o consumidor deve negociar a inserção.

Depois de Assinado o Contrato


Além disso, o artigo 35 do CDC (Código de Defesa do Consumidor) estabelece que, no caso do descumprimento de contrato, o consumidor pode exigir o cumprimento forçado da obrigação, rescindir o contrato ou exigir produto ou serviço equivalente. O CDC institui entre o rol de direitos básicos dos consumidores “a modificação de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais” (art. 6º,V). Já o art. 51 do mesmo código estabelece que “são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativamente ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade”.

Assim, toda vez que ocorrer demora excessiva na entrega de imóvel, mesmo existindo cláusula de tolerância que estenda o prazo original, o consumidor poderá ingressar em juízo para ver declarada a abusividade de tal disposição, além de buscar o ressarcimento de prejuízos que eventualmente tenha suportado.


Claúsulas abusivas devem ser anuladas no contrato.

Caso o atraso gere mais transtornos, uma indenização por danos extrapatrimoniais (morais) também poderá ser pleiteada pelos consumidores e concedida pelo Poder Judiciário, desde que se consiga provar a situação danosa que o atraso da obra gerou. Existem vários casos de consumidores que vendem o imóvel anterior confiando no prazo de entrega e acabam tendo que pagar aluguel por conta do atraso, outros adquirem um imóvel maior planejando a chegada de um filho em data próxima à previsão de conclusão do empreendimento e sofrem prejuízos e frustrações em suas expectativas. Há também os que organizam o casamento em face do prazo da construtora e regressam da lua-de-mel sem ter o sonhado lar doce lar, entro outros casos.


Todos os direitos podem ser requeridos conjuntamente numa mesma ação judicial, reparando assim os prejuízos impostos pelas construtoras pela sua atuação de forma não responsável no mercado de consumo. Já há, inclusive, entendimento no STJ de que o atraso injustificado na entrega da obra gera direito aos adquirentes de receberem indenização, equivalentes ao valor do aluguel do imóvel em atraso, até a conclusão definitiva da obra. Isto independente de ter que provar qualquer tipo de prejuízo.

Posso reclamar no PROCON  o atraso na entrega do meu imóvel?

Claro! Por tratar-se inequivocamente de relação de consumo, é possível abrir reclamação junto aos órgãos de defesa do consumidor. O PROCON/RS e a Fundação PROCON de São Paulo desempenham excelente trabalho nesta área. As multas podem chegar a milhares de reais para apenas um contrato e muitas vezes acarretam punições econômicas maiores que os processos judiciais. Contudo, é importante ressaltar que os valores pagos a título de multa vão para um fundo próprio que resultará em projetos de educação para o consumo. Assim, o reembolso dos prejuízos tidos pelo consumidor e a respectiva indenização são geralmente reavidos no âmbito da Justiça.

Por Fernanda Guimarães

Atraso na entrega de imóvel

A professora de português e literatura Juliana Vargas e o marido casaram há cinco anos e no mesmo período pareciam estar começando a realizar o sonho da casa própria. Compraram um apartamento na planta de uma grande construtora conhecida no mercado nacional. Porém, a aquisição do imóvel no empreendimento em construção nas proximidades da Arena do Grêmio, no bairro Humaitá, em Porto Alegre, passou de realização para pesadelo em pouco tempo.


No começo de 2007, o casal assinou a compra de um apartamento com a entrada de R$20 mil e o restante parcelados. A promessa era de entrega no final de 2009. Porém, pouco tempo antes do prazo, receberam um primeiro aviso de que a obra atrasaria. Nestes casos, a responsabilidade pelos custos adicionais aos consumidores seria da construtora, de acordo com o diretor estadual do PROCON Cristiano Aquino, com exclusividade para o Diário de Consumo. “Todas as obrigações por atrasos são da empresa, mesmo um eventual aluguel que o comprador tenha que pagar em função da não entrega do imóvel poderia ser cobrado da empreiteira”, considera Aquino.

“Alugamos um apartamento no centro de Porto Alegre que, inclusive, não é o ideal para o meu trabalho, pois dou aulas particulares. Mas continuamos com esperança naquele momento. Mas no ano seguinte recebemos nova carta para anunciar mais um atraso, então foi demais”, reclama Juliana. A alegação da construtora são os problemas com o terreno que está sobre uma antiga área de banhado e um embargo estabelecido pela própria prefeitura de Porto Alegre.


A culpa não é sua! 

No entanto, mesmo com problemas estruturais como estes, a demora na entrega do imóvel não pode ser repassada para o consumidor. “É uma questão discutível. Mesmo com a intervenção de terceiros, o consumidor não pode ser prejudicado e nestes casos, o problema deve ser discutido no PROCON ou na Justiça”, resume Aquino.
Na prática, quando a incorporadora não cumpre os prazos num período superior a seis meses, a empresa deverá pagar multa. Desde novembro do ano passado, valem as regras de um Termo de Ajustamento de Conduta assinado entre o Ministério Público paulistano e o Sindicato da Indústria da Construção Civil.

Conforme o acordo, o mínimo a ser pago é de 2% do que já foi pago pelo comprador à construtora. O dinheiro será devolvido na forma de desconto em no máximo três meses após a entrega das chaves ou assinatura definitiva da escritura. O TAC foi assinado em São Paulo, mas as regras poderão valer para todo o país, principalmente porque os juízes, em geral, dão ganho de causa nesse tipo de ação indenizatória. E há o entendimento de que é de direito do consumidor, receber indenização equivalente ao valor do aluguel do imóvel em atraso.

No caso da Juliana, ela teve que recorrer à Justiça para buscar indenização por danos morais e tentar reaver o valor já pago. Além de todo o transtorno, ainda teve problemas com os móveis planejados que tinha encomendado. Conseguiu se desfazer do contrato, mas não sem pagar multa.


Cuidados básicos antes de assinar contrato

Antes de assinar o contrato é fundamental verificar se a data de entrega das chaves precisa estar definida no contrato. Não assine nada sem ler atentamente todas as cláusulas, já que esse papel significa boa parte da realização de seu sonho. Além disso, solicite o cronograma de obras dos engenheiros e verifique se as etapas e correspondentes datas estão sendo respeitadas.

Por outro lado, um período maior para a entrega do imóvel pode ser aceito, porém somente em casos extremos. Podemos traduzir como a ocorrência de catástrofes ou uma greve geral de funcionários. O caso da Juliana, no entanto, é um pouco diferente, mesmo que a obra esteja sendo levantada sobre um terreno com problemas de drenagem e fundação. Numa situação como essa, é de se questionar, porque a empresa não previu tais problemas com antecedência?


No caso do bairro Humaitá de Porto Alegre, não é novidade para nenhuma construtora que aquele é um terreno que precisa de reforço estrutural. Por isso, esteja atento e pesquise quanto à idoneidade da empreiteira em questão e as ferramentas básicas para isso são o Google, a solicitação de informação no PROCON e digitando o nome da construtora no site do Tribunal de Justiça.

Ainda para tentar evitar cláusulas abusivas, esteja atento ao artigo que determina um prazo dilatado para a entrega do imóvel com prorrogação e sem embargos para a empresa. Sempre que possível, negocie, até porque você não terá prazo extra para pagar as prestações.




Para saber mais, acesse:


Compra de Imóvel na Planta: Atraso na Entrega da Obra

Imóvel na Planta: Comprou e ainda não recebeu?

Por Samantha Klein

Construtora tem vendas de imóveis interditadas por atrasos

Um
assunto recorrente aqui no Blog (
leia mais aqui), o atraso na entrega de
imóveis, ganhou mais uma jurisprudência nos últimos dias. Até que entregue as
obras em atraso, a Construtora Tenda não pode mais vender imóveis em Porto
Alegre, por determinação da Secretaria Municipal da Produção Indústria e
Comércio (Smic) e o Procon da Capital. O alvará da empresa foi cassado, e o
prazo para a defesa é de 15 dias.

O
Procon recebeu 24 reclamações de consumidores insatisfeitos com a demora na
entrega do imóvel e na restituição devida pela Tenda com a rescisão de contrato
solicitada pelos compradores.

“Os
cancelamentos contratuais ocorreram por culpa exclusiva do fornecedor, sendo
que houve casos em que o atraso na entrega foi de mais de um ano”,
destacou o titular da Smic, Valter
Nagelstein.



Ele
salientou que “o objetivo da ação conjunta foi possibilitar que a Tenda
continue a construir, priorizando a entrega dos imóveis em atraso – e a
garantia para que isso ocorra é o cancelamento das vendas”.

Isso é o consumidor fazer valer seus direitos
através de sua voz, provando que o conhecimento de seus direitos faz toda a
diferença.
Por Gabriela Maslinkiewicz

Desvendando os Condomínios – Parte I

Aproveitando o link do texto anterior, que deu início a uma série de dicas a respeito da aquisição de imóveis na planta, resolvi escrever sobre condomínios. Afinal, aqueles que esses consumidores, mais cedo ou mais tarde acabarão fazendo parte de um condomínio edilício.
Quando comecei a fazer esse post, o que de início me veio à mente foi uma frase do professor Domingos Sávio Dresch da Silveira, que me deu aula na Faculdade de Direito da UFRGS, que era mais ou menos assim: “O condomínio é o local onde mais ocorrem colisões de direitos fundamentais”. Depois que ouvi isso comecei a prestar mais atenção nas relações originadas dessa reunião de pessoas proprietárias de uma mesma coisa corpórea e me dei conta de que isso é de fato verdade. Assim, para evitar que essas “colisões” acabem inviabilizando a vida dos condôminos, acho que as dicas abaixo poderão ser bastante úteis.

A primeira coisa que precisamos saber é que o condomínio é regido por uma lei específica, a 4.591 de 1964, pelo Código Civil e pela lei das locações, mas a sua lei mais importante é aquela redigida pelos próprios condôminos: a Convenҫão e o regimento interno.
A convenção tem o objetivo de regular os direitos e os deveres dos co-proprietários e ocupantes do edifício e por se tratar da manifestação de vontade da maioria dos condôminos, tem forҫa de lei entre eles e terceiros. Para ser aprovada, no mínimo 2/3 dos condôminos devem concordar com as suas disposições, e não pode ser contrária às leis acima mencionadas.
Cumpre destacar que tão logo seja a convenção redigida e assinada pela maioria, ela já faz lei entre os condôminos. Contudo, para que as suas disposições possam ser oponíveis a terceiros, ela deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Nos prédios novos, recém saídos da planta, a constituição do condomínio não depende do habite-se. Não é raro, tendo em vista a freqüente demora para a obtenção deste último junto às Prefeituras, muitos compradores mudam-se para o edifício sem que ainda tenha sido liberado o habite-se, e já se organizam para a constituição do condomínio. A instituição normalmente ocorre através de uma primeira reunião de todos os seus co-proprietários que, além de providenciarem o seu registro no Registro de Imóveis com a discriminação e individualização das unidades, a determinação da fração ideal de cada unidade e o fim a que se destina, acabam por buscar um consenso a respeito das regras que determinarão o seu bom convívio dali para frente, através do esboço da Convenҫão, da eleição do síndico e de como será feito o rateio das despesas.
Falemos, primeiramente, do síndico. Ele é o representante legal do condomínio, podendo ou não ser morador do edifício – não raro são os casos em que o condomínio possui como síndico um funcionário da imobiliária que o administra. A forma em que se dará a sua eleição deverá estar prevista na convenção do condomínio, e o seu mandato não pode ser superior a 2 anos, cabendo reeleição. Na mesma assembléia em que for eleito o síndico, será fixada a sua remuneração, salvo se a convenção dispuser diferentemente. Por ser quem irá administrar o condomínio, constituindo o seu órgão executivo, o síndico é assessorado por um conselho consultivo, cuja eleição também deve ser definida pela convenção.
Dentre as suas principais atribuições estão (i) a representação do condomínio, ativa e passivamente, em juízo ou fora dele; (ii) o exercício da administração do edifício, com o compromisso de prestar contas à assembléia dos condôminos, no mínimo uma vez por ano ou quando assim o exigirem; (iii) cumprir e fazer cumprir a convenção e o regulamento interno, inclusive impondo as multas neles autorizadas; (iv) guardar, por no mínimo 05 (cinco) anos, toda a documentação relativa ao condomínio, (v) convocar assembléias, levando ao conhecimento de todos, até 08 (oito) dias subseqüentes, as suas decisões.
O síndico que não observar as suas atribuições, praticando qualquer irregularidade, poderá ser destituído em assembléia especialmente convocada para tanto pela maioria absoluta de seus membros.
Essas são as primeiras noções a respeito do condomínio edilício. Em um próximo post, falaremos sobre o rateio das despesas, e as conseqüências do inadimplemento das parcelas condominiais, bem como das obras realizadas no condomínio. 

Por Marcela Savonitti