Desvendando os Condomínios – Parte II

Continuando o nosso post anterior, valos
falar agora a respeito do rateio das despesas do condomínio.
As despesas do condomínio são devidas na
proporção das suas frações ideais do terreno, ou seja, o condomínio do
apartamento de 01 quarto vai pagar menos do que aquele condomínio que morar em
um apartamento de 02 quartos. Contudo, pode a convenção dispor em sentido
diverso: por exemplo, pode prever que o rateio das despesas será feito na mesma
proporção para todos. 

 O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos
juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% ao mês e multa
de até 2% sobre o débito. Cabe lembrar que essa é uma inovação do novo
Código Civil – de 2002, com vigência a partir de 2003 –, haja visto que antes
disso era possível cobrar multa de até 10% do valor do débito. Muito embora já
tenhamos aí quase 10 anos da nova legislação civil, não são raros os casos de
cobrança de multas em razão da inadimplência superiores a 2%, o que,
evidentemente, ilegal.
Tendo
em vista que, não obstante a inadimplência de alguns condôminos, as despesas do
condomínio não cessam, é normal e bastante comum que a inadimplência de alguns
acarrete falta de caixa do condomínio, fazendo com que um rateio extra, entre
aqueles que pagam em dia, a fim de cobrir todos os gastos.
Contra
o condômino inadimplente cabem as medidas necessárias para a cobrança,
inclusive a propositura de ação judicial.
 Aqui
cabe ressaltar que dívida de condomínio é um dos casos em que o imóvel, ainda
que seja o único bem da família, onde esta resida. Desse modo, não há qualquer
restrição quanto à penhora deste bem, podendo o mesmo ser objeto de leilão
judicial para quitação do débito.

Assim
como na cobrança de qualquer dívida, não pode o condomínio inadimplente ser
exposto ao ridículo em razão de seus débitos. Contudo, algumas restrições podem
ser impostas a ele, como, por exemplo, não ter direito ao voto nas assembléias
que irão decidir algo a respeito do condomínio. Cabe destacar que o que não é
permitido é o voto dos inadimplentes. Contudo, a presença deles nas assembléias
não pode ser negada.
 
As
despesas do condomínio são divididas em ordinárias e extraordinárias. Aquelas
se referem à limpeza, à manutenção e à conservação dos equipamentos e das áreas
comuns, sendo de responsabilidade do morador da unidade, seja ele proprietário
ou inquilino. Necessário destacar que uma vez que as despesas ordinárias são de
sua responsabilidade, o locatário poderá votar nas assembléias que discutam
questões atinentes a essas despesas. Já as extraordinárias são aquelas referentes
a obras relacionadas à estrutura da edificação, cabendo exclusivamente ao
proprietário do imóvel (que é quem poderá votar nas assembléias que enfrentem
questões envolvendo as despesas e situações extraordinárias – na sua ausência,
contudo, poderá ser computado o voto do locatário).

também o chamado Fundo de Reserva que é uma parcela do valor
do condomínio, de responsabilidade do proprietário do imóvel, utilizada
para atender despesas urgentes e inadiáveis não previstas no orçamento.
Por
fim, quanto às obras realizadas no condomínio, algumas observações devem ser
feitas.
A
respeito da realização de obras no condomínio, assim dispõem a lei: se
voluptuárias, dependem da aprovação de dois terços dos condôminos; se úteis, do
voto da maioria. Por voluptuárias devemos entender aquelas obras que não são
necessárias, mas são da vontade dos condomínios, do seu gosto. No entanto, as
convenções costumam ser bastante especificas nesse ponto – elecando os quoruns
necessários para cada tipo de obra a ser realizada.
Importante
ressaltar que obras nas áreas internas privativas devem também observar as
disposições da convenção e as exigências municipais. Ao condômino que realizar reformas
que comprometam de alguma forma a segurança da edificação ou alterem a sua
fachada, poderá ser imposta multa prevista na convenção, a qual, entretanto,
não deverá ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais.
Se todos estivermos devidamente cientes do
que foi exposto ao longo desses dois textos, e dispostos a cumprir com todos os
seus deveres, tenho certeza que a colisão de direitos fundamentais a que o meu
professor fez referência será tirada de letra!  

Por Marcela Savonitti
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