Atrasado na Entrega do Imóvel? Recebu as chaves, mas já recebeu sua Indenização?

Atenção antes da assinatura do contrato.

Mas o mais relevante de tudo isso, é que, a partir de hoje, iniciaremos uma série de posts sobre compra de imóvel na planta, que certamente serão úteis aos nossos leitores e seguidores. O tema, por coincidência, foi pauta desta semana no meu comentário no RS Acontece do dia 30/03, tendo em vista a realização da feira do mutuário em Porto Alegre.”

Assim inicia um dos posts de maior acesso de nosso blog, publicado originalmente em 2014, mas completamente válido ainda.

Atrasos na entrega de casas e apartamentos comprados na planta estão se tornando cada vez mais comuns. Isso pode ser apontado como resposta direta ao crescimento exponencial da demanda imobiliária somada a desorganização de muitas construtoras, que alegam falta mão de obra e de material de construção ou ainda colocam a culpa na demora do poder público para obtenção do ‘habite-se”. O certo é que muitas empresas não conseguem concluir a obra no prazo previsto e o resultado disso são transtornos variados, frustração e prejuízos para os consumidores. Somente no estado de São Paulo, desde 2005, houve crescimento de 65% no atraso da entrega de novos edifícios, segundo pesquisa da ONG ABC (Associação Brasileira do Consumidor). Por isso, é essencial que, sobre estas empresas que descumprem a promessa de conclusão da obra e continuam sem aconselhamento jurídico correto, recaia incisiva punição por parte do judiciário e dos órgãos de defesa do consumidor, a fim de este comportamento lesivo não seja reincidente. Afinal, o poder público sempre exigiu a necessidade de habite-se para os imóveis, este procedimento há anos é lento e burocrático, e, por óbvio, evidentemente que isso não pode servir como justificativa para o atraso na entrega, devendo estes prazos estarem previstos dentro do cronocrama da obra. Até porque, vamos combinar, se não há aprovação de alguma vistoria, é porque alguma norma ou padrão técnico não foram cumpridos pela construtora.

Antes da Compra

É válido lembrar que a data de entrega das chaves e a carência precisam estar sempre discriminadas claramente no contrato. Um período extra somente pode ser reclamado pela construtora caso haja eventos fora do seu controle que acabem por atrasar a obra, como inundações ou uma greve geral dos operários da construção civil, por exemplo. Ou seja, as únicas hipóteses em que as construtoras se eximem da responsabilidade indenizatória pelo atraso é se conseguirem provar: (i) a existência de um caso fortuito ou de força maior; ou (ii) demonstrar a culpa exclusiva dos consumidores pelo atraso. Registre-se que o dever de provar estas excludentes de responsabilidade é das construtoras, que respondem objetivamente (art. 14 do CDC).

Aplica-se o CDC aos contratos de Promessa de Compra e Venda de Imóvel na Planta

Desta forma, nem tudo que está presente nos contratos de Compra e Venda com as construtoras é legal. Muitos contratos possuem cláusulas pré-formuladas e impostas aos adquirentes, não admitindo discussão sobre o seu conteúdo. Dessa forma elas incluem várias cláusulas abusivas, apostando no desconhecimento da população acerca da legislação de consumo. E, mesmo que o contrato seja “customizado” para cada cliente (há quem diga que isso existe), igualmente podem e devem ser discutidas as cláusulas que impõe ônus excessivo ao consumidor. Ainda mais se estas não estiverem em destaque e dispostas de forma ostensiva no contrato, como obriga a legislação.

Na compra de imóvel na planta, o contrato deve informar o prazo para o início e entrega da obra. A multa por atraso na entrega deve estar incluída nestas cláusulas. Se não houver cláusula que estabeleça obrigações para o fornecedor caso o prazo de conclusão da obra não seja cumprido, o consumidor deve negociar a inserção.

Depois de Assinado o Contrato

Assim, toda vez que ocorrer demora excessiva na entrega de imóvel, mesmo existindo cláusula de tolerância que estenda o prazo original, o consumidor poderá ingressar em juízo para ver declarada a abusividade de tal disposição, além de buscar o ressarcimento de prejuízos que eventualmente tenha suportado.

Claúsulas abusivas devem ser anuladas no contrato.

Caso o atraso gere mais transtornos, uma indenização por danos extrapatrimoniais (morais) também poderá ser pleiteada pelos consumidores e concedida pelo Poder Judiciário, desde que se consiga provar a situação danosa que o atraso da obra gerou. Existem vários casos de consumidores que vendem o imóvel anterior confiando no prazo de entrega e acabam tendo que pagar aluguel por conta do atraso, outros adquirem um imóvel maior planejando a chegada de um filho em data próxima à previsão de conclusão do empreendimento e sofrem prejuízos e frustrações em suas expectativas. Há também os que organizam o casamento em face do prazo da construtora e regressam da lua-de-mel sem ter o sonhado lar doce lar, entro outros casos.

Posso reclamar no PROCON  o atraso na entrega do meu imóvel?

Claro! Por tratar-se inequivocamente de relação de consumo, é possível abrir reclamação junto aos órgãos de defesa do consumidor. O PROCON/RS e a Fundação PROCON de São Paulo desempenham excelente trabalho nesta área. As multas podem chegar a milhares de reais para apenas um contrato e muitas vezes acarretam punições econômicas maiores que os processos judiciais. Contudo, é importante ressaltar que os valores pagos a título de multa vão para um fundo próprio que resultará em projetos de educação para o consumo. Assim, o reembolso dos prejuízos tidos pelo consumidor e a respectiva indenização são geralmente reavidos no âmbito da Justiça.