Financiamento Imobiliário: Cobrança prescreve em 5 anos?

São basicamente duas as teorias que podem ser adotadas, sendo, por uma delas, possível pleitear a ocorrência de prescrição (que é a perda do prazo para o exercício do direito de ação, ou seja, apesar de a dívida existir, o credor não tem mais o direito de entrar com ação contra o devedor para exigir que este pague o que deve). Isso porque, de acordo com entendimento pacificado do Superior Tribunal de Justiça (que, inclusive, já está consolidado através de enunciado de Súmula 321 deste Tribunal), às relações jurídicas envolvendo as entidades de previdência privada e os seus participantes, aplicam-se as disposições do Código de Defesa do Consumidor. Isso quer dizer que é possível sustentar a aplicação do CDC para o caso, o que é sempre interessante para o consumidor.


A fim de já sanar eventuais dúvidas que possam existir no que tange à aplicação dessa legislação a contratos firmados antes de 1990 /1991 – ano em que foi editado o código, e em que o mesmo entrou em vigência, respectivamente –, necessário ressaltar que o Código de Defesa do Consumidor se trata de uma norma cogente – portanto impositiva e de ordem pública –, tendo aplicação imediata, influindo nas relações que a despeito de terem nascido em período anterior à sua vigência, devem sofrer os efeitos da nova lei. Tal situação se justifica, principalmente, porque a partir da vigência da mencionada legislação, passou-se a ter por norte a questão do equilíbrio contratual e da necessidade de proteção do consumidor, ante a sua hipossuficiência em relação aos prestadores de serviço e fornecedores, idéias estas que surtiram efeitos concretos nas relações jurídicas envolvendo essas partes.
Não se trata, pois, de aplicação retroativa da lei, mas sim de fazer incidir norma de caráter público e cogente, cuja adoção é obrigatória. Assim, aplicáveis aos contratos de financiamento imobiliários as disposições do Código de Defesa do Consumidor. Nesse sentido, tem entendido o nosso Tribunal de Justiça Estadual em vários julgamentos que continuamos acompanhando. Assim, entendemos que uma vez incidentes as normas do Código de Defesa do Consumidor, o prazo a ser aplicado para cobrança dos débitos oriundos dos contratos em questão, seria o qüinqüenal, ou seja, de 05 (cinco) anos.
Contudo, merece ser destacado, que há entendimento contrário a respeito do prazo incidente no caso em tela. Existem julgados do nosso Tribunal de Justiça Estadual no sentido de aplicação aos contratos de financiamento, no que tange ao prazo prescricional para a pretensão de cobrança dos valores deles oriundos, do prazo referente às ações pessoais – no Código anterior de 20 (vinte) anos, no atual, de 10 (dez) anos.
Importante se faz analisar, para saber qual dos dois prazos prescricionais será o incidente – para esta teoria – a norma de transição referente ao novo Diploma Civil, já que, quando da celebração da maioria dos contratos em questão – década de 90 –, ainda estávamos na vigência do Código anterior, já que o novo entrou em vigência em janeiro de 2003. De acordo com a norma de transição (Art. 2028 do Código Civil de 2002), serão os da lei anterior os prazos, quando reduzidos pela nova disciplina civil, e se, na data de sua vigência, já houver transcorrido mais da metade do tempo estabelecido pelo Código anterior. Assim, se tomarmos como exemplo um contrato que venceu em 1992, quando da entrada da vigência do novo Código, já havia se passado mais da metade do prazo vintenal, aplicando-se, assim, o prazo da disciplina antiga – qual seja, 20 anos.
Contudo, para fins de contagem desse prazo, é necessário definir qual é o seu termo inicial. A tendência da doutrina e dos julgados encontrados é a de reconhecer que o início do prazo se dá a partir do momento em que ocorre o vencimento antecipado da dívida – o qual, por exemplo, pode ocorrer com a falta de pagamento de três prestações consecutivas, de acordo com a redação das cláusulas do contrato firmado. Assim, se, por exemplo, a partir de fevereiro de 1995 o devedor deixou de pagar as parcelas referente ao contrato de financiamento em questão, considera-se vencido antecipadamente, o contrato, em sua integralidade, a partir de abril de 1995, devendo, pois, segundo nosso entendimento, começar a contar o prazo prescricional a partir dessa data.
No entanto, caso reconheçamos a situação em tela como uma relação de consumo, aplicável é a ela todas as disposições do CDC, inclusive aqueles que prevêem como prazo prescricional o qüinqüenal. Assim sendo, a instituição financeira que concedeu o financiamento imobiliário teria o prazo de 05 (cinco) anos, contados a partir de abril de 1995 – de acordo com o exemplo acima empregado – para proceder à cobrança de eventual saldo devedor. Contudo, caso não se aplique o prazo prescricional do Código de Defesa do Consumidor, teremos a disciplina do Código Civil.
Nesse nosso exemplo de vencimento antecipado da dívida em abril de 1995, quando da entrada em vigor do Novo Código (janeiro de 2003), ainda não havia se passado mais de 10 anos, razão porque se aplica o prazo novo. No entanto, em casos de aplicação do prazo decenal temos mais uma questão envolvendo o seu termo inicial. A grande maioria da doutrina e da jurisprudência entende que os prazos referentes ao novo diploma civil só começam a incidir a partir da vigência do novo Código. Portanto, nesse caso, os 10 anos seriam contados a partir de janeiro de 2003, e não de 1995.
Como foi possível ver através da análise feita acima, temos que há tese argumentativa para todos os lados – e a questão referente a essas ações de reconhecimento de prescrição da dívida no que diz com financiamentos imobiliários é relativamente nova, não existindo, ainda, um volume significativo de jurisprudência (decisões dos Tribunais) a respeito.
Por Marcela Savonitti
21 respostas
  1. Anônimo
    Anônimo says:

    Olá,

    Tenho a seguinte situação. No ano de 2007(fev), fiz o financiamento de um carro para meu cunhado (60 parcelas). Após dois anos descobri que não tinha sido realizado nenhum pagamento do financimento (descobri apos o falecimento do mesmo). Desde então tentei negociar com a esposa essa divida, mas não tive sucesso. E até hoje nenhuma parcela foi paga, o banco cadastrou meu nome junto ao serasa, mas nunca fui notificado pelo mesmo a comparecer a agencia para resolver tal questão. Em fevereiro do próximo ano a dídiva completará 5 anos.
    Para uma situação como essa a dívida poderá preescrever?

    Obrigado!

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  2. Anônimo
    Anônimo says:

    eu tenho uma dúvida Dra Fernanda,
    no caso de eu ter acabado de pagar as parcelas em 2003, de um apartamento financiando dez/87, com uma financeira, que veio requerer o pagamento de juros absurdos, chamados "resquícios" judicialmente em 2009. Não deveria ter prescrevido?
    O stj entendem como CDC?

    Responder
  3. Anônimo
    Anônimo says:

    Fiz um financiamento no Banco Economico(em liquidação extrajudicial) no ano de 1983 de um apartamento em 130 parcelas. Liquidei a última em abril de 1994.O Banco está cobrando uma diferença de prestações no período de abril de 1964 até junho de 1991. Gostaria de saber se esta cobrança é legal, ou já esta prescrita.

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  4. Anônimo
    Anônimo says:

    Boa tarde Dra. Fernanda.
    Gostei muito do seu blog, principalmente porque atende exatamente uma necessidade minha. Para-bens.
    Em 20.12.1990, financiei meu apartamento, 20 anos. Em Agosto/95 saí do emprego por acordo(PDV)mas foi mantido a continuidade do empréstimo imobiliário, conforme contrato. A partir de 01.01.1996, não consegui mais pagar as prestações e como foram se acumulando isso se tornou inviável. Por mais alguns meses continuei recebendo os avisos de cobrança, até meados de 1996. Após isso não houve mais nenhuma cobrança, nenhum boleto e nenhum contato oficial ou judicial e também me abstive a manter qualquer tipo de contato, proposta ou correspondência com o agente financiador. Por força contratual, o vencimento antecipado se daria na 3ª parcela vencida, março de 1996. O vencimento final do contrato se deu em 20.12.2010. Se eu entendi bem, os financiamentos feitos a partir de 1990 estariam já enquadrados no novo código – 10 anos, mas como ele somente entrou em vigor e março de 2003, começou a contar novo prazo, que se completa agora em março de 2013. Por favor, se puderes confirmar a situação ou clareá-la para mim, ficarei muito feliz e grato.

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  5. Anônimo
    Anônimo says:

    Boa tarde Dra fernanda,
    Moro no exterior a quase 16 anos. Esta semana meu irmao ligou do Brasil dizendo que o um advogado de cobranca do Banco itau o localizou em SP e que ele estava me procurando e queriam saber sobre o apartamento financiado(Unibanco)que eu tinha na epoca.Quando deixei o Brasil em 1997 tentei negociar a minha divida e o saldo restante, mas o valor cobrado na epoca era absurdo por isso avisei ao banco que nao pagaria pois era o valor de um apto. localizado em SP ou RJ e nao no nordeste. A pessoa responsavel na epoca me disse que se nao pagasse iriam penhorar o apto e levar a leilao. Eu concordei e avisei que deixaria as chaves com a vizinha.Em outras palavras abandonei o apto. Nunca recebi uma notificacao de leilao ou algo parecido. Minhas vizinhas dissem que tambem nunca virao uma notificacao entre as correspondencias que ainda chagavam. O banco tem direito de me cobrar alguma coisa ainda? depois de 16 anos sem pagamento? Eles poderiam ter retomdo o apto em algums meses. A vizinha me confirmou que nunca apareceu alguem perguntando pelo apto. Que posso esperar desta situacao? Podem fazer esta cobranca no exterior? Posso me negar a pagar? Meu nome nao consta no serasa. Desde ja obrigada.

    Responder
  6. Anônimo
    Anônimo says:

    Boa tarde Dra.
    Tenho um contrato de compra e venda de um terreno onde ficaram 13 parcelas para pagar, de 72 parcelas a última venceu em 2005, nunca pelo que sei fui cobrada judicialmente.
    Minha pergunta é este contrato prescreveu?
    Tenho uma situação financeira bem complicada, e preciso vender a casa construída neste terreno.
    Por favor poderia me orientar?
    Meus agradecimentos.

    Responder
  7. Anônimo
    Anônimo says:

    boa tarde Dra. comprei uma casa em 1979, paguei 70% do valor , até hoje existe um pedido de reintegração de posse, eu posso pedir o juiz para pg. o restante? Afinal são 36 anos que se passaram . Obrigada

    Responder
  8. Unknown
    Unknown says:

    boa tarde, dra. tenho a seguinte dúvida, o meu pai fez uma hipoteca em 1986 e não conseguiu honrar com os pagamentos… agora ele pretende vender o imóvel mas não está podendo faze-lo pq existe este débito registrado no cartório de registro de imóveis… lembrando de que nunca houve qq tipo de ação de execução contra ele.
    e agora, o prazo de prescrição que se aplica é de 20 anos, o q ele deve fazer para retirar tal restrição e possa realizar a venda, é necessário que se entre com uma ação judicial para se reconhecer a prescrição e por conseguinte retirar a restrição?? POR FAVOR DRA. ME AJUDE!!!!

    Responder
  9. Anônimo
    Anônimo says:

    Gostaria de uma informação, para contar a prescrição de um financiamento, como faço, tenho parcelas que vencem de 12/02/2009 ate 07/10/2012 – prescreve toda a divida? ou apenas alguns boletos que fazem mais de 5 anos?

    Responder
  10. Otakugamer10
    Otakugamer10 says:

    Por favor, tenho a seguinte situação: um contrato feito em 1996 de financiamento imobiliário pela caixa, porque questoes de doenca os ficou divida. Em 2003 a caixa entrou com um acao de interropcao da prescricao. No entanto, nunca cobraram. Essa divida prescreveu e se prescreveu como faco para regularizar ?

    Responder
  11. Unknown
    Unknown says:

    estou tentando negocial a minha divida com ainstituição desde 2002 eles não aceitão e nesse interim ja se passaran 15 anos , e estou com uma inadiplensia de 169 prestação esse divida prescreve ? de prescreve é total ou parceal aguardo resposta obrigado

    Responder
  12. Anônimo
    Anônimo says:

    boa tarde tenho a seguinte situação comprei um tereno em 120 parcelas , paguei umas 15 parcelas, fora a entrada que me pediram na época, está no contrato e por motivo de força maior deixei de pagar as parcelas desde agosto do ano passado, mas até agora não recebi nenhum email ou boleto de cobrança da incorporadora, não tenho como pagar as parcelas vencidas agora, mas já construi uma edícula no terreno e estou morando lá, meu marido está desempregado o que faço….

    Responder
  13. Anônimo
    Anônimo says:

    posso tirar financiamento no minha casa minha vida devendo em outro banco so que a divida ja prescreveu ou nao ? a divida ja faz 5 anos e nao é na caixa federal

    Responder
  14. Unknown
    Unknown says:

    Bom dia!
    Meu sogro tem um contrato com o IPESP, caixa dos funcionários do estado de São Paulo, que está a mais de 5 anos em inadimplência. A regra de prescrição valeria também, por ser um organismo do estado? Obrigado,

    Responder
  15. Unknown
    Unknown says:

    bom dia! Meu sogro tem um contrato de financiamento inadimplente com o IPESP, caixa dos funcionários do estado. A regra de prescrição se aplica também à entidades deste tipo? Obrigado,

    Responder
  16. Unknown
    Unknown says:

    Quantas informações erradas…. financiamentos em geral são feitos via contratos, "dívidas líquidas constante de instrumento público ou particular" – artigo 205 §5 I do C.C. O STJ já decidiu várias e várias vezes não é a partir do VENCIMENTO ANTECIPADO DA DÍVIDA que começa a correr prescrição. Aqui se dividi em duas correntes: uma entende que a prescrição correr parcela a parcela vencida, e outra entende que a prescrição começará a correr a partir do término do contrato. RESPONSABILIDADE NA HORA DE INFORMAR É FUNDAMENTAL.

    Responder
  17. Juliana
    Juliana says:

    Boa noite
    Estou comprando um imóvel, no qual a possuidora tem uma dívida c o proprietário de 14000,00 porém a mais de 6 anos não se tem notícias do mesmo, essa dívida pode prescrever?

    Responder
  18. Juliana
    Juliana says:

    Boa noite
    Estou comprando um imóvel, no qual a possuidora tem uma dívida c o proprietário de 14000,00 porém a mais de 6 anos não se tem notícias do mesmo, essa dívida pode prescrever?

    Responder
  19. Unknown
    Unknown says:

    Sidney Antelo
    Bom Dia
    Tenho um imovel financiado pela caixa economica desde 1993 e estou inadimplente à pelo menos 18 anos. Nao ha açao de cobrança e eu gostaria de saber se isso cabe numa prescrição de divida.
    Obrigado

    Responder

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