Defeitos no imóvel adquirido. O que fazer quando os identificar e quais os direitos que você possui.

O setor da construção civil está em alta: cada vez
mais vemos novos prédios e construções surgindo em nossas cidades. E, com isso,
aumentam-se as demandas de reclamações não só em relação aos atrasos na entrega
das obra (já falamos sobre isso aqui) – em Porto Alegre, por exemplo,
mais da metade dos empreendimentos imobiliários em construção estão com a sua
data de entrega atrasada –, mas também me relação à qualidade dos serviços
executados.
Sabe aquela velha máxima a pressa é inimiga da
perfeição? Pois então, sempre correndo contra o tempo para entregar o imóvel
que já está com o prazo de entrega estourado, as construtoras, em grande parte
das vezes, acaba pecando na finalização e no acabamento das obras, o que faz
com que, posteriormente, os compradores deparem-se com outro problema: os
defeitos na construção.
Rachaduras, acabamentos mal feitos, paredes não
alinhadas, materiais diferentes daqueles contratados, entre inúmeros outros são
os defeitos frequentemente encontrados pelos compradores de imóveis quando
finalmente conseguem ter acesso ao bem adquirido.
O que fazer, então, quando esses vícios na construção
são constatados? Quais são os direitos que você, comprador, possui frente a
esses defeitos?
Primeiramente, cabe lembrar que a relação estabelecida
entre o comprador de imóvel e a construtora trata-se de uma relação de consumo,
incidindo, portanto, a disciplina do Código de Defesa do Consumidor.
De acordo com o CDC, o consumidor tem 05 (cinco) anos
para pleitear a reparação pelos danos causados por fato do produto.
Ainda, o Código Civil, no artigo 618 também prevê
igual prazo para se poder buscar a responsabilização do empreiteiro nos
contratos de empreitada.
Assim, estamos diante, nos caso de rachaduras e
demais vícios que possam aparecer no seu imóvel, de um prazo prescricional de
05 anos.
É interessante lembrar que o Superior Tribunal de
Justiça já consolidou entendimento (através da edição da Súmula 194), de que no
que tange à solidez da obra, o prazo para se buscar a responsabilidade das
construtoras é de 20 anos.
A fim de que possa restar claro em qual caso se
aplicará o prazo de 05 anos e em qual caso se aplicará o de 20, é importante
ter em mente a questão da solidez do empreendimento, da estrutura do edifício.
Quando, por exemplo, nos depararmos com a queda de placas de granito que
compõem a fachada do prédio, ou, ainda, de danos na estrutura das vigas de
sustentação do edifício, indiscutivelmente estamos diante de vícios
relacionados à solidez da obra, e, por tais vícios a construtora responde até
20 anos depois de finalizada a obra.
Contudo, se os vícios encontrados dizem como
rachaduras leves nas paredes, pisos Mac colocados, entrega de material em
desconformidade com o memorial descritivo da obra ou com aquilo que restou
estabelecido em contrato, o prazo para se buscar a reparação é de 05 anos.
Quando devo me manifestar a respeito desses vícios?
O ideal é que o comprador se manifeste o quanto
antes, tão logo tenha tido conhecimento do defeito.
Nos casos de imóveis comprados na planta, o melhor
momento para se verificar se o bem adquirido está OK é na vistoria. É nessa
oportunidade que deverão restar documentados, por meio das observações feitas
no relatório, tudo o que não estiver em conformidade no imóvel. Dica
importante: a lei não mencionada nada a respeito do prazo para contestação do
relatório da vistoria. Portanto, é interessante que o comprador já busque tal
informação junto à construtora, uma vez que esse prazo normalmente varia de 15
a 30 dias, dependendo da empresa com a qual se contrata.
Ainda, cabe lembrar que o não cumprimento de qualquer
uma das obrigações a que restou obrigada gera responsabilidade da construtora.
Por exemplo, constava no memorial descritivo do empreendimento, ou, ainda, no
informe publicitário (sem qualquer informação de que se tratavam de “imagens
meramente ilustrativas”) que a academia do edifício viria mobiliada, por
exemplo, e, quando da entrega da obra, a construtora entregou um espaço vazio
onde se previa a tão esperada academia? Você tem direito a reclamar por essa
prestação de serviços defeituosa.
Para isso, é sempre bom estar sempre atento a tudo
relacionado ao imóvel que está sendo adquirido, desde o panfleto entregue no
semáforo, até se certificar que o Memorial descritivo da obra está devidamente
registrado no registro de imóveis da zona competente. 

Por Marcela Savonitti
9 respostas
  1. Anônimo
    Anônimo says:

    Muito boa a explanação. Diante desse caso concreto, caso ocorra o protocolamento da inicial no último mês antes de findar os 5 anos relativos a prescrição e for extinta o processo sem resolução de mérito, como ficaria essa situação. Decadência e prescrição? Ou nenhuma das duas, e poderia nesse caso ingressar novamente com a ação no próximos meses. Prazo prescricional e decadêncial suspensos? Bjus

    Responder
  2. Anônimo
    Anônimo says:

    Boa tarde.
    Dra Fernanda, comprei um apartamento da construtora MRV que ainda nem iniciou as obras. Pois bem, na assinatura do contrato com a construtora, nem um memorial ou citação no contrato a respeito do acabamento interno do imovel me foram passados. Eu não assinei nada onde constasse o que seria instalado ou não e se eu deveria aceitar o que seria instalado. Como estou comprando para investimento e já iria trocar o acamento, pois conheço a precariedade do acabamento padrao da construtora, nem me importei muito com isso, mesmo devendo.
    Aí mesmo antes de iniciar as obras, a construtora está entrando em contato com todos os clientes oferecendo kits de acabamento.
    O apartamento só virá com o piso na cozinha (piso + pia + umas partes de azuleijo) e banheiro (piso + pia + partes em azuleijo).
    O acabamento básico entregue pala construtora não condiz com o acabamento que desejo e os kits oferecidos nao me agradaram e os preços são muito além dos praticados pelo mercado.
    Sei que a constutora deve consensar com a prefeitura algum acabamento minimo para dar o ok para liberar o projeto.
    Pois bem, entrei em contato com a construtora, pleiteando os seguinte:
    1- pelo menos trocar as pias do banheiro e cozinha, sendo que deixaria na obra o modelo dentro das medidas cabiveis.
    2- não instalar nenhum acamento e me oferecer um credito baseado no que seria instalado (acabamento básico) e me informar um prazo com data limite para que eu fizesse as instalações conforme desejo e respeitando as orientações da obra.

    O que foi me reportado é que a construtora não aceita isso e que se eu não quiser nenhum kit de acabamento, deveria aguardar a entrega das chaves, quebrar o que foi instalado e ai fazer o que bem entendesse. Ou seja, vou receber um apartamento novinho e já ter que quebrar chao, parede, pia e ter que pintá-lo de novo ainda.

    Minha dúvida é: a construtora tem o poder de fazer isso? porque nem chamo de direito isso, pois é uma total falta de senso.
    No mínimo trocar a pia com as dimensões por eles estipuladas ela tem que aceitar, ou colocar um piso que eu deseje, mesmo que seja cobrado um adicional por mao de obra.

    Aguardo ancioso uma orientação. Obrigado

    Responder
  3. Anônimo
    Anônimo says:

    Comprei um apartamento na planta e no memorial descritivo diazia que teria a medição individual de água (um dos motivos pelo qual comprei), lage em gesso e forro PVC no banheiro. A entrega está prevista para o mês de maio.
    Visitei a obra esta semana e constatei que o banheiro não tem o forro de PVC, a lage foi apenas pintada (a gente vê até as vigas) e não terá medição individual de água.
    Como devo proceder nesse caso?

    Att.

    Samuel

    Responder
  4. Unknown
    Unknown says:

    Boa tarde comprei um apartamento da construturo MRV na cidade de Jacarei fiz a primeira vistoria no tão sonhado apartamento fazendo a vistoria contatei que havia algumas coisas erradas trincas vazamento no teto para parede vidro quebredo rodape desnivelado e no banheiro pisos e azulejos soutos ,passando -se uns 6 meses depois semana passada o pessoal da mrv entrou em contato comigo para fazer a segunda vistoria ,mas por telefone me falou que o piso e o azulejo do banheiro ele esta em orden mas qualquer problema é para eu usar a garantia do imovel , eu falei para ele que isso é muito ruim vc comprar algo contando com a garantia ele me disse que se fosse trocar iria ficar com o piso diferente do azulejo pois eles nao tem mais da mesma cor eu nao aceitei nada ate o momento foi feito ele me disse que se eu fosse para as pequenas causas eu iria perder o que devo fazer

    Responder
  5. Eli Reis
    Eli Reis says:

    Prezada Fernanda:
    Em se tratando de um condomínio, quando na realidade a taxa condominial passa a ser de responsabilidade do adquirente: Após o habite-se, ou após a entrega das chaves. Adquiri um imóvel da Construtora QUEBEC que quer a todo o custo que a administradora do condomínio, indicada por ela, no caso a ALPHA, cobre de todos os compradores/condôminos, inclusive daqueles que nem ainda foram chamados para fazer a vistoria nas casas, a taxa de condomínio.
    Está correta dessa forma?
    Agradeço,

    Eli dos Reis,
    de Ribeirão Preto-SP.

    Responder

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